רכישת דירה/רכב מכונס
רכישת דירה/רכב מכונס - זה כדאי ?
רכישת דירה, או רכב מכונס נכסים הפכה לטרנד חם; אולם, דווקא בשל כך, כדאיותה הכלכלית פחתה. נקודות חשובות לפני שמחליטים לקנות דירה/רכב מכונס.
מהי בעצם קניית דירה/רכב מכונס דרך הוצאה לפועל? דירות שנמכרות בכינוס נכסים הן בדרך כלל דירות שניטלה בעבורן הלוואה המבוטחת במשכנתא מהבנקים למשכנתאות ורכבים הנמכרים בכינוס, הם לרוב רכבים ששועבדו לבנק/חב' ליסינג לטובת הלוואה שניטלה לרכישתם. בשני המקרים הלווים לא עמדו בתשלומים והבנקים/חב' הליסינג פנו להוצאה לפועל במטרה לממשם בכדי להקטין את החוב.
מהרגע שבו יצאה הודעה על מכירת הדירה/רכב, מוציא כונס הנכסים שומה באמצעות שמאי מוסמך שמעריך את ערך המקרקעין/הרכב. במסגרת הליך המכירה מפורסמת הזמנה פומבית להציע הצעות לרכישת הדירה/רכב, כאשר ברוב המקרים בחירת הזוכה נעשית לאחר הליך התמחרות בין המציעים השונים. לאחר בחירת הזוכה שהציע את הסכום הגבוה ביותר, פונה כונס הנכסים לרשם ההוצאה לפועל לשם קבלת אישורו למכירה והעברת המכר על שם הקונה כשהוא נקי מכל עיקול ו/או שעבוד ו/או חוב קודם.
עידן האינטרנט והחשיפה לציבור הרחב
אחת הסיבות לכך שכיום הציבור הרחב משתתף יותר בהליכי המכירה במסגרת כינוס נכסים, היא נוחות הגישה למידע בדבר דירות/רכבים שמוצעים למכירה. בעוד שבעבר היו הפרסומים נעשים בעיתונות, בעידן האינטרנט הליך איתור הדירות/הרכבים העומדים למכירה מכינוס נכסים קל וזמין יותר. בנוסף, כונסי הנכסים מפעילים יועצי נדל"ן ומתווכים המשווקים את הדירות ללקוחותיהם. ובנוסף, מצוקת הדיור, העלתה את הביקוש לדירות וכמובן, "הסיפורים" על העסקאות האטרקטיביות שנעשו בעבר למול כונסים, העלתה את הביקוש לסוג עסקאות זה.
יש שורה של אתרים באינטרנט המפרסמים פרטים לגבי דירות/רכבים המוצעים למכירה, חלקם מעניקים את השירות בתשלום וחלקם בחינם והם אף מציעים שירותי עדכון אוטומטי, המעדכנים את המתעניינים בדירות/רכבים חדשים שנכנסים למאגר.
באתר האינטרנט www.kinus.co.il, מוצעות דירות למכירה מיידית, אך המדובר באתר בתשלום. אתר נוסף המפרסם דירות רבות מכונס נכסים הוא אתר האינטרנט www.konesonline.co.il המציע גם נכסים אחרים, כגון רכבים ואף מגרשי נדל"ן גדולים והמידע בו ניתן ללא תשלום.
יותר נפוץ אבל פחות כדאי
בעבר רוכשי דירות מכינוס נכסים היו בעיקר "יודעי דבר" שראו בכך השקעה - רכישת דירה/רכב במחיר הנמוך בכ-30% ממחיר השוק בדרך שמוודאת שהנכס נקי מעיקולים ושעבודים. כיום, בעקבות הגידול במודעות של אזרחים מן השורה ובהתעניינותם לגבי ההזדמנות הגלומה ברכישת נכס מכינוס נכסים, יש גם ירידה ברווחיות העסקאות.
מניסיוני בתחום מעלה מ-15 שנים לא פעם, דירות/רכבים, נמכרים בשנים האחרונות במחיר הגבוה מהערכת השמאי (שמסתמכת לרוב על עסקאות דומות שבוצעו באזור).הסיבה לכך, היא הנגישות של רכישת דירות/רכבים מכינוס בשנים האחרונות שהביאה לגידול במספר המתמודדים על כל דירה/רכב. התחרות שנוצרת בין המתמודדים מייקרת את מחיר הנכס ולא פעם הוא נמכר בסופו של דבר במחיר השוק ואף גבוה מכך.
ממה להיזהר ?
היתרון ברכישת דירה או רכב מכינוס נכסים הוא בכך שהרכישה נחשבת לקנייה בטוחה יחסית מרכישה ממוכר פרטי,. הליך הכינוס מבטיח כי הכסף שמשלם רוכש הדירה נמצא בנאמנות עד לרגע שבו הדירה נרשמת על שם הרוכש ולמעשה זאת רכישת הדירה מממונה מטעם בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל (למעט מקרים בודדים מתוך רבבות מכירות, בהן בוצעו מעילות של עו"ד ששימשו ככונסי נכסים).
יחד עם זאת, קיימים גם חסרונות ברכישת נכס מכינוס. הראשון הוא חוסר היכולת להיכנס למו"מ על תנאי החוזה (ולפעמים תנאי החוזה מאוד בעיתיים ובמיוחד בנוגע למועד בו יכול הקונה ליטול משכנתא). השני, אי וודאות באשר לביצוע העסקה לאורך התקופה שבה מתנהל הליך המכירה. ההליך כרוך בהגשת הצעה מלווה בערבות בנקאית או צ'ק בנקאי בסכום שנע בין 5% ל-10% מהסכום המוצע. במקרים רבים ההליך נמשך כמה שבועות ואף עלול להיגרר לתקופה ארוכה יותר (במיוחד כאשר החייב מגיש התנגדויות) שבמהלכם הכסף "נעול" ונמנעת אפשרות לנצל באמצעותו הזדמנויות לעסקאות אחרות.
הקונה חייב להיות בטוח בהצעתו ויהיה לו קשה עד בלתי אפשרי להתחרט, כאשר הצעתו עלולה להתקבל ואם יתחרט, יפסיד את הערבות שהפקיד. יש לבדוק היטב את מצבה הפיסי של הדירה ובמקרה של רכב, מוצע להגיע למגרש ולבחון את הרכב עם מכונאי/שמאי שיוכל לפחות מבחוץ להבחין בפגמים מהותיים (תאונות עבר) ובעיות. אם יתגלה לאחר הרכישה פגם מהותי לא תהיה לקונה כתובת שאליה יוכל לפנות. הסיבה: במודעות של כונסי הנכסים מצוין במפורש שמציע הצעת הרכש חייב לבצע את כל הבדיקות בעצמו, ולבית המשפט/ההוצאה לפועל ולכונס הנכסים אין שום אחריות אם לאחר הרכישה מתגלית תקלה.
רכישה דרך כינוס נכסים בהוצאה לפועל לא מקנה את ההגנה הטמונה בחובו של חוק הגנת הצרכן. סעיף 29 לחוק קובע כי בעסקה שבוצעה בידי לשכת הוצאה לפועל לא יחולו חוקי הגנת הצרכן העוסקים באיסור הטעייה, חובת גילוי לצרכן וכדומה ובתנאי שההצעה למכירה גילתה שהנכסים המוצעים למכירה הינם מסוג זה.
כונסי נכסים אינם נוהגים לספק בהסכם המכר נתונים ביחס למצבה הפיסי, משפטי ותכנוני של הדירה ועל הקונה לבצע את כל הבדיקות בעצמו. הקונה צריך לבדוק למשל האם הדירה נבנתה כדין, האם אין חריגות בנייה, האם הוטלו צווי הריסה וכו'. עליו לבדוק גם מה מצבה הרישומי: האם נרשמו זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, על הקונה לוודא מהן חבויות המס שמגולגלות בדרך כלל עליו, כגון היטלי השבחה, פיתוח ועוד. בדרך כלל כאשר מדובר במכר של דירה לא חלים מסים, אם כי ישנם גם מקרים חריגים.
"זכייה" רק לאחר אישור בית המשפט/ההוצאה לפועל
חשוב לדעת: כל עוד לא אושרה המכירה על ידי השופט/רשם הוצאה לפועל, הדירה/רכב לא נרכשו סופית מבחינה משפטית. "זכייה" בהתמחרות היא לא סוף התהליך. ישנם כמה תרחישים שעלולים להביא לביטול הזכייה:
1. החייב רשאי להחליט לרכוש בעצמו את הדירה/רכב בסכום החוב/במחיר הגבוהה ביותר: הודעה על מכירת הנכס נשלחת לחייב. אי הזמנתו של החייב למכירה פומבית היא פגם רציני, ורשם הוצאה לפועל לא יאשר את המכירה כשפגם זה מובא לידיעתו. החייב יכול גם לאחר שהושלמה ההתמחרות ואף נחתם הסכם המכר, לפנות לבית המשפט על מנת לרכוש את הדירה בעצמו.
2. הוגשה הצעה גבוהה באופן משמעותי לאחר השלמת ההתמחרות ואף לאחר החתימה על הסכם מכר: במקרה כזה תבוצע ההתמחרות מחדש על ידי בית המשפט/ההוצאה לפועל.הליך זה מתקיים גם אם כבר הוכרז הזוכה.
3. ביטול הליך המכירה בשל פגמים מהותיים בהתנהלותו: מכיוון שמדובר בהליך פוגעני ביותר, המהווה בעצם מימוש כפוי ברכושו של החייב, בתי המשפט/ההוצאה לפועל נזהרים מאוד וכל פגם מהותי בהליך, עלול להביא לביטולו. (לדוגמא: אי הודעה לחייב על התמחרות, אי הודעה לחייב על הזכייה וזכותו לרכוש בעצמו, אי עריכת שמאות עדכנית).
טיפים לרכישת דירה/רכב מכונס :
קחו עורך דין מומחה: הסכם הרכישה מהוצאה לפועל מוכתב על ידי כונס הנכסים ולרוב אינו "גמיש". מומלץ בכל זאת להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בענייני כינוס נכסים שיבדוק כי ההסכם סביר ומתאים לכם (לדוגמא : חשוב לדעת מה האפשרות של הקונה לממן חלק ואיזה חלק מרכישת הדירה באמצעות משכנתא ורלוונטי מאוד לקונה שאינו בידיו את מלוא הסכום הדרוש לרכישת הדירה).
לפני הגשת ההצעה יש ללכת פיסית לראות את הנכס/רכב, ולא להסתפק בתיאור או תמונה. לעיתים, הסביבה בה נמצאת הדירה, או נתונים נוספים, עשויים להוות שיקול מכריע וחשוב לראות מראש מה קונים.
במקרה של דירה/מקרקעין וגם במקרה של רכב יש לבקש ולראות את השמאות שבה מתואר מצב הנכס/הרכב מבחינה משפטית ופיסית ("בהשחרת" המחיר אותו לרוב לא חושפים כונסי הנכסים) . מצב משפטי של נכס מכונה בשם "מצב זכויות הנכס" ובו מצוין האם הנכס בעיקול והאם יש או אין הערת אזהרה לגביו. כדאי גם לבדוק את מצבה הפיסי של הדירה במועד סמוך לזמן הכינוס.
באזורים מבוקשים כמו תל אביב וסביבתה, מחירי הדירות מהוצאה לפועל דומים למחירי השוק. מאידך, באזורים רחוקים יותר מהמרכז בדרך כלל מדובר במחירים אטרקטיביים. לכן, כדאי לערוך סקר של נכסים דומים באזור ולהכיר את מחירי השוק ולא להתפתות ולרכוש מכונס במחיר יקר ממחיר השוק.
מומלץ להתייעץ עם מתווכים שבקיאים באזור וכן לבחון באינטרנט (באתר רשות המיסים בו מפורסמים מחירים דירות שנמכרו באזור) לפני הגשת הצעת המחיר. חבל להציע סכום גבוה מראש, מכיוון שבשלב ההתמחרות לא ניתן להציע סכום נמוך מההצעה הראשונית ולציין כי בכל מקרה, מבוקש להשתתף בהתמחרות. הצעה גבוהה מידי גם תעלה את מחיר הנכס בשעת ההתמחרות. כדי להגיש הצעה יש להגיש צ'ק בנקאי בסכום של 10%-5% מהסכום שהצעתם (בהתאם לדרישת הכונס במודעה).
רצוי לפתוח בהצעה נמוכה יחסית ולעלות רק עם חייבים. לרוב, בשמאות אותה מחזיק הכונס, ינקוב השמאי במחיר השוק וכן במחיר "למימוש מהיר" (הכוונה למחיר המתקבל בהליך דוגמת כינוס נכסים בו מבקשים למכור מכירה כפויה ומהירה) הנמוך בדר"כ בכ-30% ממחיר השוק.
תפקידו של רשם ההוצאה לפועל המפקח על הכונס הוא גם להגן על החייב ולרוב, הוא יאשר מכירה הנמצאת במחיר שמעל הערכת השמאי, יחד עם זאת, במקרה בו ניסה הכונס למכור את הנכס ולא הצליח והמדובר בניסיון נוסף, ייתכן ותאושר גם מכירה במחיר נמוך מהשמאות. ניתן לשאול את הכונס האם המדובר במכירה ראשונה של הנכס ולכלכל את צעדיכם בהתאם.
